ワンルームマンション投資－表面利回りと実質利回りの違い

不動産鑑定士のケイです。

先日発売の週間ダイヤモンドに「不動産投資の甘い罠」という特集記事がありました。

常々、鑑定の仕事をしていて感じることがそのまま書かれており、興味深く読めました。

週刊 ダイヤモンド 2017年 6/24号 [雑誌] (相続・副業の欲望につけこむ不動産投資の甘い罠)

実家の遊休地に建設する相続税対策のアパートについては、以前から国会でも問題として取り上げられており、皆さんもご存知と思います。

サラリーマンをしながら、副業として不動産投資を考えておられる方もいらっしゃると思います。

今回の記事はこれからワンルームマンション投資を考えている方にとって、ワンルームマンション投資が損か得かを判断する物差しとして、「利回り」と「借入金利」の関係について少し書きたいと思います。

表面利回りと実質利回りの違い

そもそも、利回りとは投資元本に対する毎年のリターンの割合を意味します。

これは、鑑定評価の中で「元本（投下資本）と果実（収入）の関係」と表現されます。

すなわり、例えば利回り１０％とは１０００万円投資すると、毎年の収入が１００万円という意味です。

後で詳しく説明しますが、ひとくちに利回りと言っても、通常「表面利回り」と「実質利回り」があります。不動産鑑定評価では原則「実質利回り」を使います。

【例１】実質利回り１０％

年間１００万円の利益×１０年＝１０００万円となり１０年後に投下資本の回収が終わり、１１年目以降、マンションから生み出される利益は１００％の儲けとなります。

【例２】表面利回り１０％

毎年１００万円の総売り上げ×１０年＝１０００万円ですが、ここでは固定資産税や入退去にかかる壁紙等のリフォーム費用、空室損は一切含まれていないため、１０年後も未だ元本の回収さえも終わっていない状況になります。

しかし、ワンルームマンション投資等で営業マンがお客さんに説明する場合の利回りは、基本的には「表面利回り」をいうケースが多いです。

両者は必ず、表面利回りは実質利回りよりも大きいという関係が成り立ちます。

※「表面利回り＞実質利回り」

１．「表面利回り」とは

年間総収益（満室想定家賃）を物件購入価格で除したものとなります。

例）１．物件購入価格

　　　　１６００万円

　　２．年間総収益（満室想定家賃）

　　　　月額家賃（共益費込）７万円×１２ヶ月＝８４万円

　　３．表面利回り（年間総収益÷物件購入価格）

　　　　８４万円÷１６００万円＝表面利回り５．２５％

２．「実質利回り」とは

年間純収益（総収益ー総費用）を物件購入価格で除したものとなります。

例）

　　１．物件購入価格

　　　　１６００万円

　　２．年間純収益

　　　（１）総収益

　　　　　①家賃（共益費込）

　　　　　　月額家賃７万円×１２ヶ月＝８４万円

　　　　　②空室等損失相当額

　　　　　　月額家賃７万円の１ヶ月程度＝７万円

　　　　　　※賃借人の入れ替え期間や空室期間

　　　　　③総収益

　　　　　　①ー②＝７７万円

　　　（２）総費用

　　　　　①維持管理費（管理費）

　　　　　　０．５万円×１２ヶ月＝６万円

　　　　　②修繕費（修繕積立金）

　　　　　　０．３万円×１２ヶ月＝３．６万円

　　　　　③プロマティマネジメント費用（集金代行、入退去管理費用等）

　　　　　　※家賃収入の２〜３％

　　　　　　８４万円×３％≒２．５万円

　　　　　④テナント募集費用（賃貸仲介会社への仲介手数料）

　　　　　　※平均２年に１回の入退去。家賃の１ヶ月分。

　　　　　　７万円÷２年＝３．５万円

　　　　　⑤公租公課（固定資産税・都市計画税）

　　　　　　※ワンルームの場合（おおよそ）

　　　　　　５万円

　　　　　⑥損害保険料（火災保険）

　　　　　　１．５万円（おおよそ）

　　　　　⑦総費用

　　　　　　①〜⑥の合計＝２２．１万円

　　　（３）純収益

　　　　　　（１）の③総収益ー（２）の⑦総費用＝５４．９万円

　　３．実質利回り（２．年間純収益÷１．物件購入価格）

　　　　５４．９万円÷１６００万円≒実質利回り３．４３％

上記の例で、同一の物件でも表面利回りは５．２５％、実質利回りは３．４３％になりました。この数字はワンルームマンションではよくある数値だと思います。

実際に必要な費用が一切考慮されていないのが表面利回りです。

銀行からの借入金利と実質利回りの差が本当の儲け

現金で投資用マンションを購入するのであれば、理論的には利回り３．４３％で運用が可能となります。

しかし、一般のサラーリーマンが不動産投資を始める場合、不動産投資用のローンを組むことが多いと思います。

この場合、一般に現在の借入金利は２．４５〜４．５％程度が多いと思われます。

そうすると、１６００万円の投資に対して、年間のリターンが３．４３％となるのに対して、資金調達費用（利息）が年間約３％必要となると、最終的な手残りは、

３．４３％ー３％＝０．４３％

になります。

１６００万円の借金をして、１０００万円の１年定期預金金利（０．２％）とほぼ変わらなくなってまいます。

ノルマが厳しい営業マンが表面利回りと実質利回りの違いを説明せずに、儲け話として勧誘するケースも中には見受けられます。

たまに、ぼくの携帯電話にも関西地方の不動産業者からワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきます。その営業マンに利回りについて説明してもらい、借入金利を考慮した後には、マイナスになっていることもあります。

まとめ

不動産投資においては、表面利回りと実質利回りと借入金利の差を念頭に置くことが重要だと思いますので、ぜひ参考にしてみてください。

今回の記事はいかがでしたか。

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